상가건물임대차
상가건물 임대차와 관련된 분쟁
- 『상가건물 임대차보호법』은 임차인 보호와 관련하여 기본적으로 「주택임대차보호법」과 유사하게 임차인을 보호하고 있습니다. 따라서 주택임대차와 유사한 분쟁에 대하여 소송을 통한 구제 방법은 주택임대차의 경우와 유사합니다.
- 특히, 상가건물 임대차와 관련하여 문제가 되는 부분은 차임이나 보증금의 증액과 관련한 분쟁, 임대차 목적물과 관련된 분쟁, 묵시의 갱신 및 계약갱신과 관련된 분쟁, 권리금 보호와 관련된 분쟁입니다.
- 특히, 상가건물 임대차와 관련하여 문제가 되는 부분은 차임이나 보증금의 증액과 관련한 분쟁, 임대차 목적물과 관련된 분쟁, 묵시의 갱신 및 계약갱신과 관련된 분쟁, 권리금 보호와 관련된 분쟁입니다.
차임 · 보증금의 증액, 감액과 관련된 분쟁
- 임대인이 과도하게 차임·보증금의 증액을 요구하는 경우나 임대인의 적정한 증액요구에 임차인이 거부하는 경우에 분쟁이 발생합니다.
- 임대인과 임차인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 경제 사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액 또는 감액을 청구할 수 있습니다.
- 원칙적으로, 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없습니다. 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
- 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간(-임대차계약 또는 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 금지)과 금액(-증액청구 당시의 보증금이나 월세의 5/100 초과 금지)에 일정한 제한이 있습니다.
- 임대인과 임차인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 경제 사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액 또는 감액을 청구할 수 있습니다.
- 원칙적으로, 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없습니다. 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
- 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간(-임대차계약 또는 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 금지)과 금액(-증액청구 당시의 보증금이나 월세의 5/100 초과 금지)에 일정한 제한이 있습니다.
임대차 목적물과 관련된 분쟁
(1) 상가건물의 하자 등에 대한 담보책임
- 상가건물 자체의 하자로 인하여 임차인이 영업에 손실을 보는 경우가 있습니다. 이 경우 누가 그 수리비용을 부담할 것인지, 임차인이 입은 손해를 임대인에게 배상 청구할 수 있는지, 이러한 이유로 임대차계약의 해지가 가능한지 등에 관하여 분쟁이 발생합니다.- 한편, 임차인이 상가건물을 임의로 변경하거나 손상하는 경우에는 임차인은 임대인에게 선량한 관리자의 주의의무 위반으로 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
(2) 상가건물 임대차 종료 시 임대차 목적물의 반환과 관련된 분쟁
- 상가건물 임대차가 종료된 이후에 임차인이 영업을 위해서 건물에 부속시킨 물건들(ex) 삼계탕집 영업을 위해 설치한 보일러, 온돌방, 방문틀 등)은 원칙적으로 임차인이 원상회복하여 임대인에게 반환해야 합니다.- 하지만, 일정한 요건을 갖추었으면 임차인이 임대인에게 부속물의 매수를 청구할 권한이 인정됩니다. 다만, 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않을 때는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.
- 따라서 이와 관련된 분쟁은 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되는지가 주로 문제 됩니다.
묵시의 갱신 및 계약갱신과 관련된 분쟁
- 계약서상의 임대차기간이 종료되었는데도 그 기간이 갱신·연장되었는지에 관하여 분쟁이 자주 발생합니다. 여기서 주로 「묵시의 갱신」이 되었는지 임차인이 「계약갱신요구권」을 행사한 것이 유효한 것인지가 문제가 됩니다.(1) 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지임차인에게 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다. 묵시적으로 갱신되면 임대차의존속기간은 1년으로 봅니다.
(2) 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 됩니다.
(3) 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
* 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
* 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
* 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
* 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
* 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
* 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
* 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
· 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
· 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
(4) 임차인의 갱신요구에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 「상가건물 임대차보호법」 의 규정은 묵시의 갱신에는 적용되지 않기 때문에 전체 임대차기간이 10년이 넘어도 계속 묵시의 갱신으로 임대차를 존속시킬 수도 있습니다.
(2) 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 됩니다.
(3) 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
* 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
* 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
* 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
* 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
* 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
* 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
* 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
<다음>
· 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우· 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
· 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
*그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
(4) 임차인의 갱신요구에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 「상가건물 임대차보호법」 의 규정은 묵시의 갱신에는 적용되지 않기 때문에 전체 임대차기간이 10년이 넘어도 계속 묵시의 갱신으로 임대차를 존속시킬 수도 있습니다.
권리금과 관련된 분쟁
- “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업 시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
- 주로 문제가 되는 경우는 상가건물 임대차가 종료되는 경우에 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고자 할 때 이러한 기회를 임대인이 침해하거나, 임차인이 임대인에게 권리금을 보장해줄 것을 주장하는 경우에 분쟁이 발생합니다.
- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만, 앞서 설명한 3.의 (3)호 ‘계약갱신이 거절되는 경우’에 해당할 때에는 그러하지 않습니다.
- 주로 문제가 되는 경우는 상가건물 임대차가 종료되는 경우에 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고자 할 때 이러한 기회를 임대인이 침해하거나, 임차인이 임대인에게 권리금을 보장해줄 것을 주장하는 경우에 분쟁이 발생합니다.
- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만, 앞서 설명한 3.의 (3)호 ‘계약갱신이 거절되는 경우’에 해당할 때에는 그러하지 않습니다.
<다음>
* 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위* 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
* 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
* 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
- 다만, 이러한 규정은 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우에는 적용되지 않습니다.
- 임대인이 위의 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이러한 임차인의 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.
- 권리금은 임차인이 신규 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다.
- 따라서 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않고 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 신규 임차인에게 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐입니다.
임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환과 관련된 분쟁
- 상가건물의 임대차가 종료되면, 주택 임대차의 종료와 동일하게 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
- 따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고 반대로, 임대인도 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.
- 임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환과 관련된 분쟁은 주택 임대차에서의 법률적 구제수단과 유사하게 진행됩니다.
- 따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고 반대로, 임대인도 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.
- 임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환과 관련된 분쟁은 주택 임대차에서의 법률적 구제수단과 유사하게 진행됩니다.
