보증금
주택 임대차 보증금 관련 분쟁
- 임차인의 보증금반환 청구 절차
- 주택 임대차의 경우, 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 임차인에게 반환하지 않는 경우에 주로 문제가 됩니다. 최근 아파트의 가격이 하락하여 보증금을 반환하기 어려워지는 소위 ‘깡통전세’가 되는 경우에 이러한 문제가 발생합니다.
- 주택 임대차의 경우, 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 임차인에게 반환하지 않는 경우에 주로 문제가 됩니다. 최근 아파트의 가격이 하락하여 보증금을 반환하기 어려워지는 소위 ‘깡통전세’가 되는 경우에 이러한 문제가 발생합니다.
임대차계약 해지통지
* 최초의 계약 기간이 종료되는 경우 – 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 前까지 갱신의 의사가 없음을 임대인에게 통지하면 임대 기간이 만료한 때에 해지됩니다.
* 묵시적 갱신이 된 경우 - 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 통지할 수 있으며, 해지통지가 임대인에게 도달한 후 3개월 뒤에 해지됩니다.
* 즉시 해지
임차인이 임대차기간에 상관없이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우로서 해지통지 즉시 해지가 됩니다.
① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우
② 임차주택 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우에 그 잔존 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때
③ 임대인의 지위가 양도된 경우
* 한편, 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.
* 임대차계약을 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 것이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임대차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
* 묵시적 갱신이 된 경우 - 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 통지할 수 있으며, 해지통지가 임대인에게 도달한 후 3개월 뒤에 해지됩니다.
* 즉시 해지
임차인이 임대차기간에 상관없이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우로서 해지통지 즉시 해지가 됩니다.
① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우
② 임차주택 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우에 그 잔존 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때
③ 임대인의 지위가 양도된 경우
* 한편, 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.
* 임대차계약을 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 것이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임대차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
임차주택의 반환 및 임대차보증금의 반환
* 임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
* 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있습니다. 한편, 이 경우에도 주택을 반환하지 않고 임대차의 용도에 따라 사용수익을 하고 있으면 임대료도 여전히 지급해야 합니다.
* 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있습니다. 한편, 이 경우에도 주택을 반환하지 않고 임대차의 용도에 따라 사용수익을 하고 있으면 임대료도 여전히 지급해야 합니다.
<임차권등기명령신청>
* 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 만일 임차인이 이사하게 되면(즉, 임차주택을 인도하면) 대항력과 우선변제권이 없어집니다.
* 이러한 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하기 위하여 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
* 법원의 임대차 등기 명령에 따라 임차권등기를 한 후에는 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되므로 임차인은 자유롭게 이사를 하거나 주민등록을 이전할 수 있습니다. 임대차 목적물을 임대인에게 반환하게 되면 임대인에게 동시이행의 항변권이 없어지므로 보증금반환채권의 이행지체에 따른 지연손해금도 청구할 수 있습니다.
* 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제권이 인정되지 않으므로 이후에 임대인이 임대하여도 새로운 세입자를 찾기 어려워지므로 임대인의 보증금반환 임의이행을 기대할 수 있습니다.
* 이러한 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하기 위하여 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
* 법원의 임대차 등기 명령에 따라 임차권등기를 한 후에는 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되므로 임차인은 자유롭게 이사를 하거나 주민등록을 이전할 수 있습니다. 임대차 목적물을 임대인에게 반환하게 되면 임대인에게 동시이행의 항변권이 없어지므로 보증금반환채권의 이행지체에 따른 지연손해금도 청구할 수 있습니다.
* 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제권이 인정되지 않으므로 이후에 임대인이 임대하여도 새로운 세입자를 찾기 어려워지므로 임대인의 보증금반환 임의이행을 기대할 수 있습니다.
<주택임대차보호법상의 권리>-임대차 목적물에 대한 구제 방안
* 주택임대차보호법에서는 “대항력”(인도+주민등록)과 “우선변제력”(대항력+확정일자)을 규정하고 있습니다. 한편 민법 및 주택임대차보호법에서는 임차인의 경매신청권은 인정하지 않습니다.
(1) 대항력과 우선변제력
* 대항력은 임차권등기가 없는 경우에도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 오전 0시부터 생깁니다. “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
* 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖추었을 때 취득됩니다. “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
(2) 소액보증금 우선변제권
* 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
* 소액보증금 우선변제권이 인정되기 위한 요건
① 소액임차인의 범위에 속할 것
② 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항력을 갖출 것
③ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것
④ 배당요구 또는 우선권 행사의 신고가 있을 것
* 소액임차인의 우선변제권의 효과 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 선순위의 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.
(3) 우선변제력이 있는 경우
* 임차주택이 (다른 채권자의) 경매 또는 체납처분에 따른 매각이 될 때 우선변제력이 있는 임차인은 다른 담보물권처럼 그 순위에 따라 변제를 받을 수 있습니다.
(1) 대항력과 우선변제력
* 대항력은 임차권등기가 없는 경우에도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 오전 0시부터 생깁니다. “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
* 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖추었을 때 취득됩니다. “우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
(2) 소액보증금 우선변제권
* 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
* 소액보증금 우선변제권이 인정되기 위한 요건
① 소액임차인의 범위에 속할 것
② 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항력을 갖출 것
③ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것
④ 배당요구 또는 우선권 행사의 신고가 있을 것
* 소액임차인의 우선변제권의 효과 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 선순위의 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.
(3) 우선변제력이 있는 경우
* 임차주택이 (다른 채권자의) 경매 또는 체납처분에 따른 매각이 될 때 우선변제력이 있는 임차인은 다른 담보물권처럼 그 순위에 따라 변제를 받을 수 있습니다.
<보증금반환청구의 소>
(1) 임차인은 적극적으로 권리를 행사하기 위하여 보증금 반환청구의 소를 제기합니다.
임대차기간이 만료되었는데도 여전히 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구의 소를 제기합니다. 보증금반환청구의 소에서 승소한 경우에는 이 판결을 근거로 비로소 임차인은 채무자인 임대인에게 강제집행을 할 권한을 얻습니다.
(2) 본소에 병행하여 임대인의 다른 재산에 가압류를 할 수 있는지 검토합니다.
임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있으면, 이후에 승소 판결을 받더라도 강제집행을 하기 어려워집니다. 이것을 방지하기 위하여 임차인은 보증금반환청구의 소를 제기하면서 임대인의 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.
(3) 승소한 판결문을 집행권원으로 임대인의 재산에 경매를 신청합니다.
보증금 반환청구의 소에서 승소 판결이 확정되면, 그 판결문을 집행권원으로 하여 임대인의 재산에 강제집행을 합니다. 임대차 목적물은 물론 임대인의 다른 재산에 경매를 신청하거나 가압류한 채권을 추심할 수 있습니다.
임대차기간이 만료되었는데도 여전히 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구의 소를 제기합니다. 보증금반환청구의 소에서 승소한 경우에는 이 판결을 근거로 비로소 임차인은 채무자인 임대인에게 강제집행을 할 권한을 얻습니다.
(2) 본소에 병행하여 임대인의 다른 재산에 가압류를 할 수 있는지 검토합니다.
임대인이 재산을 은닉하거나 빼돌릴 가능성이 있으면, 이후에 승소 판결을 받더라도 강제집행을 하기 어려워집니다. 이것을 방지하기 위하여 임차인은 보증금반환청구의 소를 제기하면서 임대인의 재산에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다.
(3) 승소한 판결문을 집행권원으로 임대인의 재산에 경매를 신청합니다.
보증금 반환청구의 소에서 승소 판결이 확정되면, 그 판결문을 집행권원으로 하여 임대인의 재산에 강제집행을 합니다. 임대차 목적물은 물론 임대인의 다른 재산에 경매를 신청하거나 가압류한 채권을 추심할 수 있습니다.
<결론>
(1) 우선 내용증명발송을 통하여 임차인의 해지 의사를 명백하게 고지하고 임대인이 보증금반환채무를 임의이행하도록 유도합니다.
(2) 임대차가 종료되었음에도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임대차등기명령제도를 이용하여 대항력과 우선변제력을 취득·유지하고, 임차인이 자유롭게 이사를 하거나 및 주소의 이전을 할 수 있도록 합니다.
(3) 보증금 반환청구의 소 제기와 더불어 임대인의 재산에 가압류를 하여 재산의 은닉을 방지하고, 승소 판결이 난 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임대차 목적물은 물론 임대인의 다른 재산에도 강제집행을 하여 임차인의 보증금 및 손해를 전부 보전받도록 합니다.
(2) 임대차가 종료되었음에도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임대차등기명령제도를 이용하여 대항력과 우선변제력을 취득·유지하고, 임차인이 자유롭게 이사를 하거나 및 주소의 이전을 할 수 있도록 합니다.
(3) 보증금 반환청구의 소 제기와 더불어 임대인의 재산에 가압류를 하여 재산의 은닉을 방지하고, 승소 판결이 난 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임대차 목적물은 물론 임대인의 다른 재산에도 강제집행을 하여 임차인의 보증금 및 손해를 전부 보전받도록 합니다.
