목적물
주택 임대차 목적물 관련 분쟁
- 임대인의 임대목적물 반환청구 절차
- 주택 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대목적물을 임대인에게 반환하지 않고 계속 점유하는 경우에 주로 문제가 됩니다.
- 임대차계약 해지통지
임대인은 약정한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 그 임대차기간이 끝난 때에 종료합니다.
다만 묵시적 갱신이 된 경우라면 계약 기간 중에는 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임의로 해지통지를 할 수 없습니다.
* 즉시 해지
임대인이 임대차기간에 상관없이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우로서 해지통지 즉시 해지가 됩니다.
① 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우
② 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
③ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우
④ 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
* 한편, 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.
* 임대차계약을 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 것이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차목적물을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
- 임대차주택의 반환청구 및 임대차보증금의 반환
* 임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
* 임대인은 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 반환을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가집니다. 또한, 이 경우에 임차인이 주택을 반환하지 않고 임대용도에 따라 사용수익을 하고 있으면 임대료도 여전히 청구할 수 있습니다.
* 임대인은 임대차 관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있습니다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없습니다.
- 주택 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대목적물을 임대인에게 반환하지 않고 계속 점유하는 경우에 주로 문제가 됩니다.
- 임대차계약 해지통지
임대인은 약정한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 그 임대차기간이 끝난 때에 종료합니다.
다만 묵시적 갱신이 된 경우라면 계약 기간 중에는 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임의로 해지통지를 할 수 없습니다.
* 즉시 해지
임대인이 임대차기간에 상관없이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우로서 해지통지 즉시 해지가 됩니다.
① 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우
② 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
③ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우
④ 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
* 한편, 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.
* 임대차계약을 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 것이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차목적물을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
- 임대차주택의 반환청구 및 임대차보증금의 반환
* 임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
* 임대인은 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 반환을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가집니다. 또한, 이 경우에 임차인이 주택을 반환하지 않고 임대용도에 따라 사용수익을 하고 있으면 임대료도 여전히 청구할 수 있습니다.
* 임대인은 임대차 관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있습니다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없습니다.
부동산 명도청구의 소
* 통상적으로 명도소송은 6개월 이상의 기간이 소요됩니다.
* 소송 기간 동안의 차임이나 명도소송 등에 사용된 소송비용의 경우 임대차 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 보증금이 모두 소진된 경우에는 임차인의 차임은 부당이득 반환 청구로 별도로 청구 가능합니다.
* 따라서 월 차임 미지급으로 인하여 보증금이 모두 소진되기 이전에 명도소송 등을 통하여 이른 시일 내에 판결을 받아 부동산 명도를 집행하는 것이 임대인 측에 유리합니다.
* 소송 기간 동안의 차임이나 명도소송 등에 사용된 소송비용의 경우 임대차 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 보증금이 모두 소진된 경우에는 임차인의 차임은 부당이득 반환 청구로 별도로 청구 가능합니다.
* 따라서 월 차임 미지급으로 인하여 보증금이 모두 소진되기 이전에 명도소송 등을 통하여 이른 시일 내에 판결을 받아 부동산 명도를 집행하는 것이 임대인 측에 유리합니다.
부동산 점유이전금지가처분
* 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 하지 않아 소송에서 승소 후 판결문을 받아 집행하려고 하면 그사이 임차인이 다른 사람에게 전대하여 집행불능이 되도록 만드는 경우들이 있습니다. 따라서 본 소와 병행하여 부동산 점유이전금지가처분을 신청합니다.
* 점유이전금지가처분은 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서 제3자의 개입으로 인한 집행방해 행위를 방지하고, 소송의 당사자와 판결문에 따른 집행의 상대방을 고정해 놓기 위한 것입니다.
- 승소한 판결문을 집행권원으로 강제집행을 합니다.
* 부동산 명도청구의 소에서 승소하여 판결이 확정되면, 그 판결문을 집행권원으로 하여 임차목적물에서 임차인의 점유를 배제하는 강제집행을 합니다. 한편 이러한 집행권원이 있어야 강제집행 권한이 발생합니다.
* 점유이전금지가처분은 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서 제3자의 개입으로 인한 집행방해 행위를 방지하고, 소송의 당사자와 판결문에 따른 집행의 상대방을 고정해 놓기 위한 것입니다.
- 승소한 판결문을 집행권원으로 강제집행을 합니다.
* 부동산 명도청구의 소에서 승소하여 판결이 확정되면, 그 판결문을 집행권원으로 하여 임차목적물에서 임차인의 점유를 배제하는 강제집행을 합니다. 한편 이러한 집행권원이 있어야 강제집행 권한이 발생합니다.
결 론/h2>
(1) 임대차 목적물의 명도를 청구하는 소를 제기함과 동시에 부동산 점유이전금지가처분을 신청하여 임차인에 대한 집행력을 유지합니다. 미지급 차임 등을 보증금에서 공제하여 지급함으로써 임대인의 권익을 보호합니다.
(2) 승소 판결에도 불구하고 명도하지 않는 경우, 강제집행을 통하여 임대차 목적물에서 임차인의 점유를 배제하여 임대인이 목적물을 인도받을 수 있도록 합니다.
(2) 승소 판결에도 불구하고 명도하지 않는 경우, 강제집행을 통하여 임대차 목적물에서 임차인의 점유를 배제하여 임대인이 목적물을 인도받을 수 있도록 합니다.
